Has recibido una orden de paralización de obras, el ayuntamiento te ha abierto un expediente por una ampliación sin licencia o quieres convertir un local de Madrid en vivienda y no sabes si es posible. El urbanismo madrileño combina normas autonómicas, el planeamiento de cada municipio y ordenanzas muy detalladas, y un error de enfoque puede costar una multa o una demolición. Te asesoramos antes de empezar y te defendemos cuando la Administración actúa contra ti.
Qué asuntos urbanísticos llevamos en Madrid
- Licencias y declaraciones responsables de obras, actividades y primera ocupación.
- Cambios de uso: de local a vivienda, oficinas, trasteros y viviendas turísticas.
- Disciplina urbanística: defensa en expedientes de restablecimiento de la legalidad y sancionadores.
- Legalizaciones de obras ya ejecutadas cuando son compatibles con el planeamiento.
- Órdenes de ejecución y expedientes de ruina en edificios.
- Recursos contra denegaciones de licencias, multas y órdenes de demolición.
Normas y plazos clave
En la Comunidad de Madrid rige la Ley 9/2001 del Suelo, reformada en 2020 para que muchas obras y actuaciones se tramiten mediante declaración responsable en lugar de licencia. Con la declaración responsable puedes empezar la obra desde su presentación, pero el ayuntamiento puede revisarla después y, si no cumple, ordenar el cese y la reposición.
Contra las resoluciones municipales cabe recurso de reposición en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo en dos meses. En un expediente de disciplina se abre un trámite de alegaciones en el que conviene aportar ya un informe técnico: es el mejor momento para frenar una orden de demolición o reducir la sanción.
Cada municipio tiene su propio planeamiento. En Madrid capital, el Plan General de Ordenación Urbana y sus normas zonales determinan qué usos se admiten en cada edificio; en municipios como Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte o Las Rozas, sus planes generales fijan reglas propias sobre parcelas, alturas y edificabilidad.
Las viviendas de uso turístico merecen una revisión especial. En Madrid capital están sometidas a restricciones urbanísticas específicas, sobre todo en los barrios del centro, y la normativa ha cambiado en los últimos años. Además de la inscripción autonómica, hace falta que el uso sea compatible con el planeamiento. Antes de comprar un piso para alquilarlo a turistas, conviene comprobarlo para no encontrarse con un expediente de cese de actividad.
Dónde se tramita en Madrid
1. Ayuntamiento. Las licencias, las declaraciones responsables y los expedientes de disciplina los tramita el ayuntamiento donde está el inmueble. En Madrid capital, muchas actuaciones pueden presentarse a través de las entidades colaboradoras urbanísticas, que verifican la documentación antes de que el ayuntamiento resuelva.
2. Comunidad de Madrid. Interviene en el planeamiento general, en las actuaciones en suelo no urbanizable y en la protección del patrimonio histórico y del medio ambiente.
3. Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia de Madrid. Resuelve los recursos contra licencias, sanciones y órdenes de demolición de los ayuntamientos. En Madrid capital tiene su sede en la calle Gran Vía, 19. Los recursos contra planes urbanísticos corresponden al Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Cómo trabajamos
- Nos envías por WhatsApp o email la notificación, los planos o las fotografías de la obra.
- Consultamos el planeamiento aplicable y te decimos si la obra es legalizable y qué riesgos tienes, con presupuesto cerrado.
- Coordinamos con tu arquitecto o aparejador el informe técnico que respalde las alegaciones.
- Presentamos las alegaciones o el recurso y, si hace falta, acudimos a los tribunales y pedimos la suspensión.
Qué documentación necesitamos
- Notificación del ayuntamiento: requerimiento, orden de paralización o resolución.
- Licencia o declaración responsable presentada, si existe.
- Escritura y nota simple del inmueble.
- Planos, proyecto técnico y fotografías del estado actual.
- Certificado de antigüedad de la obra, si ya está terminada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo convertir mi local de Madrid en vivienda?
Depende de la norma zonal, de la planta del local y de las condiciones de habitabilidad. Antes de comprar o reformar, revisamos el planeamiento para saber si es viable.
¿Qué pasa si hice una obra sin licencia hace años?
Depende del tipo de obra, del suelo en el que se encuentra y del tiempo transcurrido. En algunos casos la Administración ya no puede ordenar la demolición, aunque la obra no queda legalizada. Lo estudiamos con la fecha de terminación acreditada.
¿Me pueden multar por una declaración responsable mal presentada?
Sí, si la obra no se ajusta a lo declarado o falta documentación esencial. Además, el ayuntamiento puede ordenar el cese de la actuación hasta que se corrija.
¿Cómo recurro una orden de demolición?
Primero con alegaciones en el expediente y después con recurso administrativo o contencioso. Junto al recurso, se puede pedir la suspensión para que no se ejecute mientras se decide.
¿Necesito un arquitecto además de un abogado?
En la mayoría de los expedientes, sí. El arquitecto acredita la realidad técnica de la obra y el abogado construye la defensa jurídica. Trabajamos coordinados con tu técnico.
¿Lleváis expedientes de cualquier ayuntamiento de la Comunidad de Madrid?
Sí. Atendemos asuntos en Madrid capital y en municipios como Alcobendas, Majadahonda, Torrelodones o Villaviciosa de Odón, gestionándolo todo por email y WhatsApp.
Cuéntanos tu caso
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 611 190 309, o envíanos un email a info@martinezcastroabogados.com con la notificación del ayuntamiento o la documentación de la obra. Te contestamos con una valoración de tu caso.
Contenido revisado por el equipo de Martínez Castro Abogados. Información general: cada caso requiere un estudio concreto.