El ayuntamiento te ha abierto un expediente por una ampliación en tu casa, necesitas regularizar una vivienda construida hace años en una parcela del campo o te han denegado una licencia para tu local en el centro histórico de Sevilla. El urbanismo andaluz cambió con la LISTA y conviene conocer bien las nuevas reglas. Te defendemos frente al ayuntamiento y la Junta, y recurrimos ante los tribunales si es necesario.
Qué asuntos de urbanismo llevamos en Sevilla
- Licencias y declaraciones responsables: obras, primera ocupación, apertura de locales y cambios de uso.
- Disciplina urbanística: alegaciones frente a órdenes de paralización, demolición y restablecimiento de la legalidad.
- Sanciones urbanísticas: defensa frente a multas por obras sin licencia.
- Viviendas en suelo rústico: reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO).
- Legalización de obras: ampliaciones, piscinas, cerramientos y edificaciones auxiliares.
- Planeamiento: alegaciones a planes generales y a modificaciones que afectan a tu propiedad.
- Expropiaciones: valoración y defensa del justiprecio.
Lo que debes saber del urbanismo en Andalucía
En Andalucía rige la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), desarrollada por su Reglamento General de 2022. La ley amplía los supuestos en los que basta una declaración responsable en vez de una licencia.
Por regla general, la Administración solo puede ordenar el restablecimiento de la legalidad frente a obras terminadas dentro de los seis años siguientes a su finalización. Ese límite no rige en algunos casos, como las obras en suelo rústico especialmente protegido, en zonas verdes o en dominio público. Pasado ese plazo, la edificación puede quedar en situación de asimilado a fuera de ordenación, que permite su uso con limitaciones y su acceso al Registro.
Plazos para defenderte
Cuando recibes la apertura de un expediente, sueles tener un plazo de 10 a 15 días para alegar, según el trámite. Contra la resolución final cabe recurso potestativo de reposición en un mes o recurso contencioso-administrativo en dos meses.
En los expedientes de restablecimiento, las alegaciones iniciales son decisivas: es el momento de acreditar la antigüedad de la obra con fotografías aéreas, certificados técnicos, recibos o escrituras. Además, si la obra es legalizable, puede pedirse la legalización y evitar la demolición.
No dejes pasar los plazos esperando que el expediente se olvide. Una orden de demolición firme puede ejecutarse de forma subsidiaria por el ayuntamiento a costa del propietario, y las multas coercitivas se repiten mientras no se cumpla. Actuar desde el primer escrito suele abrir más alternativas.
Dónde se tramita en Sevilla
Ayuntamiento. En la capital, las licencias y la disciplina urbanística las tramita la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla, que exige requisitos adicionales en el conjunto histórico y en los edificios catalogados. En el resto de la provincia, cada ayuntamiento: Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, Utrera, Carmona o Écija, entre otros.
Junta de Andalucía. Interviene en determinados supuestos en suelo rústico y en materia de ordenación del territorio.
Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia de Sevilla. Conoce de los recursos contra licencias, sanciones y órdenes de demolición municipales. Está en la Ciudad de la Justicia de Palmas Altas.
Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Su Sala de lo Contencioso-Administrativo en Sevilla resuelve los recursos contra los planes urbanísticos y las apelaciones.
Cómo trabajamos
- Nos envías por WhatsApp o email la notificación del ayuntamiento y fotos de la obra.
- Estudiamos el expediente y te explicamos por escrito las opciones y el coste.
- Preparamos las alegaciones con el apoyo técnico necesario.
- Recurrimos en vía administrativa y, si procede, ante los tribunales.
Qué documentación necesitamos
- Notificación o expediente del ayuntamiento o de la Junta.
- Escritura y nota simple de la finca.
- Licencias o declaraciones responsables anteriores.
- Planos, proyecto o informe técnico de la obra.
- Pruebas de la antigüedad: fotos, ortofotos, recibos o contratos de suministro.
Preguntas frecuentes
Tengo una casa en una parcela rústica de la provincia de Sevilla, ¿puedo regularizarla?
Muchas viviendas construidas hace años pueden obtener el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación si ya no cabe ordenar su demolición. Estudiamos tu caso concreto.
¿Me pueden obligar a derribar una obra antigua?
Depende de la antigüedad y del tipo de suelo. Si han pasado más de seis años desde que terminó, en general ya no, salvo en suelos especialmente protegidos o en dominio público.
¿Necesito licencia para reformar mi piso en Sevilla?
Muchas obras interiores se tramitan con declaración responsable. En el casco histórico y en edificios protegidos las exigencias son mayores.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no contesta a mi solicitud de licencia?
Depende del tipo de licencia. En algunos casos el silencio es positivo y en otros negativo; nunca se adquieren por silencio facultades contrarias a la ordenación urbanística.
¿Las multas urbanísticas prescriben?
Sí, las infracciones y las sanciones tienen plazos de prescripción que dependen de su gravedad. Revisamos si en tu caso han vencido.
¿Necesito un arquitecto además de abogado?
En muchos expedientes, sí. El técnico acredita la antigüedad y el estado de la obra, y nosotros planteamos la defensa jurídica.
Cuéntanos tu caso
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 611 190 309, o envía un email a info@martinezcastroabogados.com con la notificación que has recibido. Te contestamos con una primera valoración, los plazos que tienes y si conviene contar con un técnico desde el principio.
Contenido revisado por el equipo de Martínez Castro Abogados. Información general: cada caso requiere un estudio concreto.