Vas a comprar un piso en Nervión, el vendedor se echa atrás después de firmar las arras, han aparecido humedades en la casa que compraste en Mairena del Aljarafe o tu inquilino lleva meses sin pagar. En el mercado inmobiliario sevillano se mueve mucho dinero y un contrato mal redactado sale caro. Revisamos la operación antes de firmar y, si surge el conflicto, reclamamos o te defendemos ante el Tribunal de Instancia de Sevilla.
Qué asuntos inmobiliarios llevamos en Sevilla
- Compraventas: revisión de la nota simple, de las cargas, del contrato privado y de la escritura.
- Contratos de arras: redacción y reclamación cuando una de las partes incumple.
- Vicios ocultos y defectos de construcción: reclamación al vendedor o al promotor.
- Desahucios: por impago de renta, por fin de contrato o por precario.
- Ocupación ilegal: recuperación de la vivienda por la vía civil o penal.
- Comunidades de propietarios: impugnación de acuerdos, reclamación de cuotas y obras.
- Herencias y proindivisos: división de inmuebles compartidos entre varios propietarios.
Plazos y reglas que conviene conocer
Con unas arras penitenciales, si el comprador desiste pierde lo entregado y, si desiste el vendedor, debe devolverlo duplicado. Por eso es importante que el contrato diga con claridad qué tipo de arras se pactan.
Los vicios ocultos de una vivienda de segunda mano se reclaman al vendedor en el plazo de seis meses desde la entrega. En obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación da plazos de garantía distintos: un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para la estructura.
Los acuerdos de la junta de propietarios se impugnan en tres meses, o en un año si son contrarios a la ley o a los estatutos.
Desahucios y ocupaciones
El desahucio por impago se tramita como juicio verbal. El inquilino puede evitarlo pagando todo lo debido, pero solo una vez. Desde 2025, los delitos de usurpación y allanamiento de morada pueden tramitarse por la vía del juicio rápido, y el propietario persona física también dispone de un procedimiento civil específico para recuperar su vivienda.
Además, desde enero de 2026 está en vigor la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, que introduce cambios en materia de vivienda en toda la comunidad. Revisamos cómo afecta a tu operación concreta, ya seas propietario de una vivienda en alquiler, comprador de primera vivienda o inversor que adquiere varios inmuebles en la provincia.
Dónde se tramita en Sevilla
Registro de la Propiedad. Cada inmueble está inscrito en el registro del distrito al que pertenece; pedimos la nota simple antes de cualquier operación.
Tribunal de Instancia de Sevilla, Sección Civil. Conoce de desahucios, reclamaciones por vicios y conflictos de comunidad. En la capital se ha trasladado a la Ciudad de la Justicia de Palmas Altas.
Sección de Instrucción. Si la ocupación se denuncia como delito, la tramita la Sección de Instrucción del lugar del inmueble.
Partidos judiciales. Si la vivienda está fuera de la capital, el juicio se celebra en su partido judicial: Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, Coria del Río, Sanlúcar la Mayor, Carmona o Lebrija, entre otros.
Cómo trabajamos
- Nos envías por WhatsApp o email el contrato, la nota simple o las fotos del problema.
- Estudiamos la documentación y te explicamos por escrito tus opciones y el coste.
- Requerimos a la otra parte por burofax e intentamos un acuerdo.
- Si no hay acuerdo, presentamos la demanda o la denuncia y seguimos el proceso hasta recuperar tu dinero o tu vivienda.
Qué documentación necesitamos
- Escritura o contrato privado y, en su caso, el contrato de arras.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Contrato de alquiler y justificantes de los pagos o impagos.
- Fotos, informes técnicos y presupuestos de reparación.
- Actas de la comunidad y comunicaciones con el administrador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Sevilla?
Depende de la carga de la plaza que lo tramite y de si el inquilino se opone. Desde la demanda hasta el lanzamiento suelen pasar varios meses. Cuanto antes se presente, antes se recupera la vivienda.
El vendedor no quiere firmar la escritura tras las arras, ¿qué hago?
Si son arras penitenciales, puedes reclamarle el doble de lo que entregaste. Si son confirmatorias, puedes exigir que cumpla el contrato o resolverlo con indemnización.
He comprado una casa con humedades que no se veían, ¿puedo reclamar?
Sí, si el defecto era oculto, grave y anterior a la venta. El plazo es corto, seis meses desde la entrega, por lo que conviene actuar rápido y reunir un informe técnico.
¿Qué hago si ocupan mi segunda vivienda en la costa o en el campo?
Hay que denunciar cuanto antes y aportar prueba de la propiedad. Según el caso, se sigue la vía penal o la civil; te explicamos cuál es más rápida en tu situación.
¿Puedo dejar de pagar la comunidad si no estoy de acuerdo con una obra?
No. Debes pagar y, si el acuerdo es ilegal, impugnarlo. Si no pagas, la comunidad puede reclamarte por un procedimiento monitorio.
¿Lleváis compraventas de extranjeros en Sevilla?
Sí. Asesoramos a compradores y vendedores no residentes, revisamos la documentación y coordinamos la firma con la notaría, incluso mediante poder.
Cuéntanos tu caso
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 611 190 309, o envía un email a info@martinezcastroabogados.com con el contrato o un resumen del problema. Te contestamos con una primera valoración y los pasos a seguir.
Contenido revisado por el equipo de Martínez Castro Abogados. Información general: cada caso requiere un estudio concreto.