El ayuntamiento te ha abierto un expediente por una ampliación, una piscina o un cerramiento de terraza, te deniegan una licencia o has comprado una casa de campo en el interior de la provincia y no sabes si es legal. En Alicante son frecuentes los problemas con viviendas en suelo no urbanizable, con construcciones de los años ochenta y noventa en la costa y con reformas sin licencia. Analizamos la situación urbanística de tu inmueble y defendemos tus intereses frente al ayuntamiento y la Generalitat.
Qué asuntos de urbanismo llevamos en Alicante
- Licencias de obra, de primera ocupación y declaraciones responsables.
- Disciplina urbanística: alegaciones y recursos frente a expedientes de restauración de la legalidad y sanciones.
- Órdenes de demolición: defensa y búsqueda de alternativas como la legalización.
- Viviendas en suelo no urbanizable: minimización de impacto territorial y regularización cuando la ley lo permite.
- Compraventas: revisión urbanística antes de comprar.
- Planeamiento: alegaciones a planes generales y reparcelaciones.
Plazos que conviene conocer
En la Comunitat Valenciana rige el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP). Para obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a ella, la Administración dispone, como regla general, de 15 años desde su total terminación para ordenar la restauración de la legalidad. En determinados suelos protegidos, ese límite no se aplica.
Frente a las resoluciones del ayuntamiento puedes presentar recurso de reposición en un mes o acudir directamente al recurso contencioso-administrativo en dos meses. En los expedientes de disciplina, el trámite de audiencia es el momento clave para aportar pruebas sobre la antigüedad de la obra.
Que haya pasado el plazo no significa que la construcción quede legalizada: normalmente queda en una situación asimilada a fuera de ordenación, con limitaciones para hacer obras de ampliación.
Antes de comprar una vivienda
Si vas a comprar una casa en el campo o una vivienda con ampliaciones, pide un certificado urbanístico y revisa la nota simple, el catastro y las ortofotos históricas. Así sabrás si lo construido coincide con lo autorizado y evitarás heredar un expediente del anterior propietario.
En la costa conviene revisar también la Ley de Costas: las viviendas cercanas al mar pueden estar afectadas por la servidumbre de protección, lo que limita las obras que se pueden hacer. Y si la vivienda se va a destinar a alquiler turístico, hay que comprobar que el planeamiento municipal y la normativa autonómica lo permiten antes de comprar con esa idea.
Dónde se tramita en Alicante
Ayuntamientos. Las licencias y la mayoría de los expedientes de disciplina los tramita el ayuntamiento del municipio: Alicante, Elche, Orihuela, Torrevieja, Benidorm, Dénia, Xàbia, Calp y el resto de la provincia.
Generalitat. En determinados suelos no urbanizables y en materia de costas y paisaje intervienen la Generalitat Valenciana y, en su caso, la Agencia Valenciana de Protección del Territorio.
Tribunales. Los recursos contra resoluciones municipales se presentan ante la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia de Alicante, en la calle Pardo Gimeno, 43; contra la Generalitat, ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.
Cómo trabajamos
- Nos envías por WhatsApp o email la notificación del ayuntamiento y la documentación del inmueble.
- Estudiamos la situación urbanística y te explicamos las opciones y el coste.
- Presentamos alegaciones o recursos y, si es posible, la solicitud de legalización.
- Si hace falta, recurrimos ante los tribunales y pedimos la suspensión de la demolición.
Qué documentación necesitamos
- Notificación o resolución del ayuntamiento.
- Escritura y nota simple del inmueble.
- Licencias anteriores y planos del proyecto, si existen.
- Fotografías y pruebas de la antigüedad de la obra: facturas, ortofotos, recibos del IBI.
- Certificado catastral.
Preguntas frecuentes
Me han abierto un expediente por una piscina construida hace años. ¿Qué hago?
Hay que comprobar cuándo se terminó la obra y en qué tipo de suelo está. Si han pasado los plazos legales, puede que el ayuntamiento ya no pueda ordenar su demolición.
¿Qué es la minimización de impacto territorial?
Es un procedimiento previsto en la legislación valenciana para regularizar, con condiciones, viviendas aisladas construidas en suelo no urbanizable. Estudiamos si tu caso encaja, qué documentación exige el ayuntamiento y qué costes de obras o conexiones a servicios puede suponer.
¿Puedo vender una casa con una parte sin licencia?
Puedes, pero debes informar al comprador. Ocultarlo puede dar lugar a reclamaciones. Lo recomendable es aclarar antes la situación urbanística.
Compré un chalé en la Marina Alta y el ayuntamiento me reclama por obras del antiguo dueño. ¿Respondo yo?
La obligación de restaurar la legalidad recae sobre el inmueble, por lo que puede afectarte. Las sanciones personales, en cambio, son del infractor. También puedes reclamar al vendedor si te lo ocultó.
¿Puedo pedir que se suspenda una orden de demolición?
Sí, en el recurso contencioso-administrativo se puede pedir la suspensión cautelar, sobre todo si se trata de tu vivienda habitual.
¿Cuánto tarda una licencia de obra mayor?
Depende del ayuntamiento y del proyecto. Si se supera el plazo legal sin respuesta, hay que estudiar los efectos del silencio, que en urbanismo no siempre es positivo. Nunca se adquieren por silencio facultades contrarias al planeamiento.
Cuéntanos tu caso
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 611 190 309, o envía un email a info@martinezcastroabogados.com con la notificación del ayuntamiento. Te decimos qué plazo tienes y qué opciones hay.
Contenido revisado por el equipo de Martínez Castro Abogados. Información general: cada caso requiere un estudio concreto.